Как получить налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ Имущественный вычет

Улучшение жилищных условий для российских семей является неотъемлемым элементом создания благоприятного и уютного быта. Многие наши сограждане предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке, однако нередко появляется возможность сэкономить и заключить договор долевого участия в сооружении многоквартирного дома. Государство предоставляет налогоплательщикам льготы по исчислению и оплате НДФЛ. В частности, у покупателей недвижимости появляется право оформить налоговый вычет при долевом строительстве квартиры.

Кому может быть предоставлена льгота

Порядок, с соблюдением которого можно оформить налоговую льготу, определен ст. 220 НК РФ. Здесь же прописаны и основные условия для исчисления вычета, когда налогоплательщик приобретает квартиру в новостройке на основании ДДУ. К числу претендентов на получение налоговой льготы относят лиц, которые:

  1. Обладают гражданством РФ, являясь налоговыми резидентами страны.
  2. Официально трудоустроены, получают официальные доходы и являются плательщиками 13% НДФЛ. Формирование вычета осуществляется из суммы перечислений физлицом налоговых платежей в течение всего текущего года.
  3. Не использовали полностью право на вычет в пределах установленной законом суммы в прошлых периодах. В ряде случаев сумма льготы может быть разделена на несколько частей.
  4. Приобрели по ДДУ недвижимость в территориальных пределах РФ на этапе строительства (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ). На операции с покупкой квартир за границей право налогового вычета не действует. При этом должен быть оформлен передаточный акт (пп.6 п.3 ст.220 НК РФ). Именно с этой даты и возникает право на налоговую льготу.
  5. Для приобретения использовали собственные или кредитные деньги.

Размер вычета определяется не только лимитом, который зафиксирован на законодательном уровне. Он определяется также стоимостью недвижимости (она должна быть зафиксирована в ДДУ) и получаемыми доходами налогоплательщика.

Ограничения по сумме вычета

Расходы, которые осуществил налогоплательщик, могут быть включены в налоговый вычет по ДДУ не более чем он уплатил в бюджет НДФЛ. При этом в п.3 ст. 220 НК РФ указано, что размер таких расходов учитывается в сумме вычета только в пределах 2 млн. рублей. Это означает возможность физлица претендовать на возврат налога в максимальном размере 2 000 000 х 0,13 = 260 тыс. рублей. Все расходы на строительство, выходящие за данный предел, возврату не подлежат.

Иногда налоговый вычет при долевом строительстве квартиры налогоплательщик получает в меньшем размере, чем его предельная сумма. В таком случае оставшаяся часть неполученного имущественного вычета может учитываться в дальнейшем при получении льготы на сооружение нового жилого объекта или покупку иных объектов недвижимости, участков земли.

Если принято решение перенести неиспользованный остаток вычета на последующие покупки недвижимости, то предельно допустимый его размер равен сумме, которая действовала при первом использовании права на льготу.

Например, Иванов П.С. оформил договор долевого участия, по которому купил квартиру по цене 1,8 млн. рублей. В такой ситуации он вправе рассчитывать на вычет в полном размере, а возврат налога составит 1 800 000 х 0,13 = 234 тыс. рублей. Если бы стоимость в договоре равнялась 2,5 млн. рублей, то Иванов П.С. мог бы претендовать только на 13% от предельного размера, т.е. от 2 млн. рублей. Возврат составил бы 260 тыс. рублей.

Что включается в расходы

В налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке при долевом строительстве можно включить расходы на:

  1. Непосредственно приобретение недвижимости в размере стоимости договора, по которому деньги передаются застройщику.
  2. Отделочные работы, включая непосредственно услуги бригады строителей, покупку материалов, оплату разработки проекта отделки. Для получения права на учет данных расходов в вычете, необходимо, чтобы в договоре по долевому строительству была указана продажа квартиры без отделки или в черновом исполнении. Такое жилье нуждается в серьезных улучшениях и в действительности не является пригодным к проживанию в нем.

Покупатели квартир по ДДУ со стоимостью менее 2 млн. рублей могут оставшуюся часть полагающегося вычета использовать для покрытия расходов на отделочные мероприятия.

Оформление льготы при незавершенном строительстве

Многих покупателей недвижимости интересует вопрос, можно ли получить налоговый вычет, если квартира еще строится. Ответ зависит от того, есть ли у налогоплательщика доходы, облагающиеся 13% НДФЛ, и оформлен ли в установленной форме акт приема-передачи жилого объекта.

Именно с даты оформления передаточного акта и возникает право на имущественную налоговую льготу. Однако надо понимать, что документ формируется, когда объект (квартира) находится в качественном состоянии, соответствующем проектным документам.

При этом нет необходимости оформлять свидетельство о регистрации прав на квартиру или ждать выписку из ЕГРН. Об этом можно узнать из пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Писем Минфина РФ от 16.03.2015 №03-04-05/13862, от 06.03.2015 №03-04-05/12102, от 10.09.2013 №03-04-05/37207, от 27.02.2013 №03-04-05/7-145, от 26.12.2012 №03-04-05/7-1442, а также в письма ФНС от 25.05.2009 №3-5-04/647@. Для получения вычета по налогу с доходов за период, когда оформили акт передачи, необходимо написать заявление и обратиться в ФНС.

Например, Савенков П.П. оформил в 2017 г. ДДУ и оплатил застройщику стоимость квартиры. В ноябре 2018 г. состоялось подписание акта приема-передачи, а в марте 2019 г налогоплательщик стал обладателем свидетельства о регистрации права. Поскольку акт оформили в 2018 г., то при подаче декларации и заявления в ФНС в 2019 г. можно получить вычет за весь 2018 г.

Оформление ипотеки

Нередко для расчетов с застройщиком налогоплательщики принимают решение воспользоваться заемными средствами банка, за которые надо выплачивать проценты. По таким ипотечным процентам можно оформить имущественный вычет, но не более 3 млн. рублей (пп.4 п.1 и п.4 НК РФ). В результате покупатель квартиры по ДДУ приобретает право на оформление двух вычетов:

  1. на оплату недвижимости в пределах 2 млн. рублей;
  2. на компенсацию процентных выплат банку – до 3 млн. рублей.

При этом для оформления налоговой льготы следует в комплект документов включить договор об ипотеке.

Подписание договора уступки прав

Право на получение налогового вычета при совершении операции приобретения квартиры в строящемся доме не теряет актуальности, если жилая недвижимость покупается на основании договора об уступке прав требования. При этом в налоговый орган необходимо предоставить еще и сам договор уступки вместе с актом приема-передачи.

Именно с даты подписания последнего и возникает право на льготу. Кроме того, потребуется передать налоговикам копию договора ДУ, лежащего в основе процедуры уступки (по рекомендациям Письма Минфина от 29.08.2014 №03-04-05/43347).

Например, в 2017 г. Иванков С.С. купил жилье в строящейся многоэтажке на основании договора уступки. После окончания строительства в 2018 г. был подписан акт передачи квартиры. Поэтому в 2019 г. Иванков С.С. имеет все правовые основания направить документы в налоговую и оформить вычет с возвратом НДФЛ за 2018 г.

Использование договора паенакопления с ЖСК

Данный договор также можно использовать для покупки жилья в строящемся доме. В своих письмах от 14.03.2016 №БС-4-11/4127@ и от 23.04.2013 №03-04-05/4-403 ФНС и Минфин указывают на условия получения вычета:

  • присутствие акта приема-передачи объекта или иного документа о праве члена кооператива на квартиру;
  • внесение членом ЖСК определенного ему паевого взноса в полном объеме.

Процедура обращения за вычетом

Налогоплательщикам следует четко знать, когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ. Но не менее важно понимать процедуру получения льготы. Оформить налоговую льготу можно двумя способами:

  1. Через работодателя. Предварительно надо написать заявление в ФНС на получение уведомления о праве на вычет. В течение месяца документ выдается, после чего его следует вместе с заявлением в свободной форме на получение вычета подать по месту работы. Работодатель ежемесячно будет корректировать исчисляемый НДФЛ на сумму льготы.
  2. Посредством обращения в ИФНС с заявлением на  вычет и оформлением декларации 3-НДФЛ. Обращаться надо после истечения текущего налогового периода. К этим бумагам следует приложить все имеющиеся документы для подтверждения льготы.

При оформлении через работодателя требуется получение уведомления о праве на льготу, но декларацию подавать не следует. Если сразу же приходится обращаться в налоговую, то придется несколько подождать. После 3-месячной камеральной проверки в течение 1 мес. налоговая производит возврат средств. Сумму перечисляют на указанный налогоплательщиком счет в финучреждении. Срок давности для вычета – 3 года.

Налоговый вычет по ДДУ представляется при наличии таких документов:

  • паспорта налогоплательщика (в виде копии);
  • платежных документов о перечислении средств застройщику или о внесении паев в ЖСК;
  • справки о доходах 2-НДФЛ;
  • при необходимости договора переуступки права требований или ипотечного соглашения;
  • акта приемки-передачи имущества или свидетельство о регистрации права;
  • реквизитов счета для перечисления вычета (в тексте заявления);
  • заявления супругов в письменной форме о пропорциях распределения вычета между ними;
  • свидетельства о браке, нотариального согласия супруга на ДДУ.

Когда вычет не положен

В ряде случаев при покупке недвижимости по ДДУ вычет получить нельзя. К ним относят:

  • отсутствие трудоустройства в течение последних 3-х лет и неперечисление НДФЛ;
  • реализацию права на получение вычета в полном (предельном) размере ранее;
  • использование для покупки жилья суммы материнского капитала, госсубсидий или денег работодателя;
  • приобретение квартиры у близких родственников или связанных лиц;
  • покупка жилья на средства ИП, работающего на иных режимах налогообложения, не требующих начисления и уплаты НДФЛ.

Например, Ивановы купили новое жилье по ДДУ в строящейся многоэтажке стоимостью 1,8 млн. рублей. Эти деньги были оплачены из таких источников:

  • собственные  сбережения – 550 тыс. рублей;
  • материнский капитал — 450 тыс. рублей;
  • ипотека – 800 тыс. рублей.

Вычет можно сформировать только в сумме 550 тыс. руб. + 800 тыс. руб. = 1 млн. 350 тыс. рублей. Возврат налога равен 1 350 000 х 0,13 = 175,5 тыс. рублей. Оплата материнским капиталом в состав вычета не включается.

Резюмируя сказанное, можно отметить право налогоплательщиков на вычет при покупке жилья по договору ДУ. Такая возможность реализуется с момента подписания акта приема-передачи. Оформить льготу можно через работодателя или при непосредственном обращении в ФНС.

Оцените статью
VseProVychet.ru