Продавцы квартиры в некоторых случаях должны уплачивать НДФЛ с того дохода, который получили вследствие сделки. Однако сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить, если использовать налоговый вычет при продаже квартиры. На него имеет право каждый гражданин РФ. Подробнее о данном виде льготы, размере, способах исчисления и оформления читайте ниже.
Когда платить налог с продажи квартиры
С 01.01.2016 года вступили в силу некоторые изменения в законодательстве. Благодаря им владельцы квартир обязаны иметь жилье в собственности минимум пять лет, а в некоторых случаях – три, чтобы при продаже не платить подоходный налог с полученных денег. Ранее для всех случаев срок владения составлял три года, теперь же от налога освобождаются те владельцы жилья на протяжении трех лет, кто:
- получил квартиру по наследству или через договор дарения;
- стал владельцем жилья согласно договору пожизненного содержания с иждивением;
- вступил в собственность путем приватизации.
Все те, кто не попадает под категорию граждан, упомянутых выше, должны владеть квартирой не менее 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с ее продажи.
Вычет для продавца
Однако Налоговым кодексом предусмотрен имущественный налоговый вычет для продавцов. Он прописан в пп.1 п.1 ст. 220. Получить его наличными продавец не сможет, зато получится снизить сумму своего дохода, которая подлежит налогообложению. Право на такой вычет есть у каждого, вне зависимости от того, кто и кому продает недвижимость. Им можно пользоваться многократно, но если за один год было продано несколько объектов – на них распространится общий лимит.
Размеры льготы
Размер вычета для продавца фиксирован. Для продажи квартиры он составляет 1 млн. рублей. При этом когда квартира продается по одному договору, вне зависимости от количества собственников или владельцев долей вычет будет один на всех. А если при долевом владении каждая часть продается по отдельному договору, то каждый собственник может получить вычет в 1 млн. рублей.
Уменьшение НДФЛ с учетом доходов
При этом продавцу предлагают два варианта сократить расходы. Можно использовать вышеупомянутый вычет, либо уменьшить налоговую базу путем использования расходов на первоначальную покупку этой квартиры. Но для этого важно иметь на руках документы, подтверждающие стоимость квартиры на момент ее покупки и расходы на это.
Что выгоднее
Сказать, какой вариант будет выгоднее продавцу, нельзя однозначно. В каждом случае нужно отдельно просчитывать оба варианта. К тому же, для тех, у кого не сохранилось документов, подтверждающих суммы трат на приобретение, уменьшение с учетом доходов сразу невозможно.
Приведем два примера расчета суммы НДФЛ для продавца с учетом обоих вариантов. Для примера возьмем квартиру, купленную 2 года назад за 4 млн. рублей, а продаваемую за 2 млн. рублей. При использовании стандартного вычета продавец должен будет заплатить НДФЛ с суммы 1 млн. (цена квартиры на момент продажи минус сумма вычета). 13% от суммы равно 130 000 рублей.
Для использования варианта с уменьшением суммы доходов нужно от цены на момент покупки (4 млн.) отнять цену при продаже (2 млн.). И от разницы посчитать 13%. В данном случае разница составила 2 млн., поэтому при таком варианте исчисления продавец должен заплатить 260 000 рублей НДФЛ. Как видим, в этом конкретном случае выгоднее использование вычета.
Но если бы квартира покупалась за 4 млн. и теперь продавалась за эту же сумму или, к примеру, 3.5 млн., было бы выгоднее применять расходы на покупку. Иногда бывает так, что после подсчетов доход выходит ниже кадастровой стоимости жилья (под этим подразумевается, что он ниже на 70% от цены на 1 января в год продажи). В этом случае для расчета налогообложения доходы считают равными кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0.7 (п.5 статьи 217.1 НК РФ).
Как воспользоваться вычетом
Чтобы иметь возможность снизить сумму дохода для налогообложения, необходимо действовать поэтапно.
- Следует заполнить декларацию 3-НДФЛ и отнести ее в отделение налоговой инспекции по месту регистрации. Документ старайтесь заполнять внимательно, поскольку из-за ошибок предоставление льготы может затянуться. Его важно принести в ФНС с 1 января по 30 апреля года, следующего за годом сделки. А затем продавец до 15 июля должен внести в бюджет налог. Декларация необходима в любом случае, даже при нулевом доходе.
- Следует собрать копии всех значимых документов по договору продажи квартиры. При оформлении, возможно, попросят предъявить и оригиналы, поэтому их тоже нужно иметь при себе.
- Когда для вычета используется сумма расходов на покупку жилья, нужно предоставить квитанции и чеки, которые подтвердят эти траты.
- После того как все бумаги собраны, их следует принести в ФНС по месту жительства или отправить туда почтой, через портал государственных услуг. После получения документов налоговая три месяца будет проверять их корректность.
- Далее следует уплатить налог с учетом сроков.
Подводя итоги, можно отметить, что законодательством РФ предусмотрена налоговая льгота не только для покупателей недвижимости, но и для продавцов. Если вы продаете квартиру, можете рассчитывать не на фактическое поступление средств на счет, а снижение суммы вашего дохода с продажи для отчисления налога. Если же вы владеете жильем более пяти (в отдельных случаях трех) лет, то уплачивать НДФЛ с ее продажи и так не нужно.
