Можно ли получить налоговый вычет при покупке и продаже нежилых помещений

Часто покупатели недвижимости проявляют интерес к приобретению апартаментов и других нежилых объектов. Их стоимость достаточно велика, а потому получение налоговой льготы может стать существенной финансовой помощью налогоплательщикам. Именно поэтому необходимо четко понимать, предусматривается ли налоговый вычет при покупке и продаже нежилых помещений.

Особенности апартаментов и других нежилых объектов

При решении вопросов налогообложения и оформления налоговых вычетов важную роль играет статус помещения. Если оно отнесено к категории нежилых, то значит оно не соответствует установленным критериям жилых помещений. В таком случае имеется объект, который не отвечает нормам санитарного и технического характера. Поэтому он не пригоден для проживания человека. Кроме того, помещения с указанным статусом часто используются для ведения торговой и производственной деятельности, часто в них организуется работа офисов.

Особым видом недвижимости законодательством РФ признаны апартаменты. Основная проблема сводится к отсутствию четкого регулирования отношений, связанных с куплей-продажей и владением такими объектами.

Формально апартаменты предназначаются для физического проживания в них людей. Однако, по закону, они не относятся к категории жилых. Более того, юридически это нежилые помещения, поэтому возникают ограничения в возможности получить налоговый вычет по ним.

Специалисты рекомендуют при покупке помещений для жилья заранее уточнять, считается ли объект квартирой или апартаментами. Информация об этом включается в:

• проектную декларацию застройщика, если объект приобретен на первичном рынке — на этапе строительства дома;
• выписку ЕГРН, когда решено купить объект с уже имеющимся правом собственности в готовом доме.

Когда же приобретается гараж или помещение под коммерческие цели, то тут все более определенно: получение вычета невозможно. Хотя и в таком случае потребуется уточнить статус объекта.

Получение вычета при покупке

Для налогоплательщиков, желающих приобрести недвижимость, государство предлагает возможность оформить два вида имущественных вычетов:

1. Основной – в размере расходов на покупку и отделку, но не более 2 млн. руб. с возмещением до 260 тыс. руб. НДФЛ;
2. На проценты, которые налогоплательщик фактически оплатил по заключенной ипотеке или другим целевым займам на покупку объекта. Лимит вычета 3 млн. руб., а компенсация налога составит не более 390 тыс. руб.

Перечень объектов, при приобретении которых возникает право на имущественный вычет, указан в пп.3 п.1 ст.220 НК РФ. Сюда отнесены операции по:

• новому строительству или покупке в РФ домов жилого типа, квартир, комнат или долей;
• покупке земли или долей в участках, предназначенных для ИЖС;
• покупке земли или долей в наделах, если на них размещены покупаемые дома жилого типа (включая доли в них).

Апартаменты, несмотря на то, что к ним, по факту,  относятся не только студии или галереи, но и обычные квартиры, в данном списке не значатся. Не указываются и другие объекты нежилого типа. Именно поэтому налоговый вычет при покупке апартаментов и другого нежилого имущества законодательством не предусмотрен. Получить его покупателю не удастся.

Указанная особенность относится не только к основному вычету, но и вычету по процентам. Покупая апартаменты или гараж с привлечением целевого займа, налогоплательщик лишается права оформить «ипотечный» вычет.

Например, Петраков П.Т. приобрел апартаменты за 4,5 млн. руб. В выписке ЕГРН указано, что данный объект не является жилым. Поэтому при попытке оформить имущественный вычет, в ИФНС он получит отказ.

Когда надо платить НДФЛ

Нежилой объект недвижимости часто покупается с целью ведения коммерческой деятельности. В подобных объектах часто располагается производство, офис или торговые точки. В таком случае налог исчисляется и выплачивается в бюджет в обязательном порядке. При этом срок владения помещением не имеет значения.

Другое дело, когда объект не задействуется в предпринимательстве, и собственник с него доходов не получает. Налоговые последствия будут возникать, если не соблюден предельный срок владения и продажа объекта произведена ранее указанных ниже сроков:

1. До истечения 3-х лет с момента приобретения объекта в собственность. Переход в собственность связан с наследованием или дарением от близких родственников, проведением приватизации или вследствие пожизненного содержания и оформления договора иждивения.
2. Ранее трехлетнего периода, если недвижимость физлицо приобрело до 01.01.2016 г.
3. До истечения пятилетнего периода с момента вступления в собственность относительно всех прочих помещений.

Законодательство допускает возможность корректировки указанных сроков решениями региональных органов власти. В таком случае важно заранее ознакомиться с правилами совершения сделок.

Порядок исчисления вычета при продаже

Когда нежилой объект попадает под критерии необходимости налогообложения, то со стоимости продаваемого помещения исчисляется и уплачивается НДФЛ по ставке 13%. Налогооблагаемая база определяется как стоимость, зафиксированная в договоре купли-продажи.

Иногда договорная стоимость не принимается налоговыми органами в качестве базы налогообложения. Это происходит в том случае, если она оказывается меньшей, чем кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года регистрации в Росреестре, умноженная на коэффициент 0,7. В данной ситуации базой налогообложения станет сумма, равная 70% от кадастровой стоимости. Когда база для исчисления налога будет больше кадастровой цены, то принимаются в расчет фактические доходы.

При исчислении налога по данным правилам физлицо может получить налоговый вычет на нежилое помещение при его продаже. Налогоплательщик может выбрать один из следующих способов исчисления льготы:

1. Получение льготы в фиксированном размере в соответствии с пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ. Для нежилых помещений устанавливается сумма вычета в размере 250 тыс. руб. на объект. Для сравнения по жилым помещениям сумма возрастает до 1 млн. руб. Именно поэтому важен статус продаваемого объекта.
2. Уменьшение суммы полученных доходов от продажи помещения на сумму расходов, связанных с его покупкой ранее. Когда расходы на покупку равны или превышают доходы от реализации этого объекта, НДФЛ не уплачивается.

Пример 1. Ивчук А.П. получил в 2016 г. в дар гараж от своего отца, поэтому расходов на приобретение объекта в собственность не было. В 2017 г. он продал гараж за 750 тыс. руб. Сумма НДФЛ к уплате: 750 000 х 0,13 = 97 500 руб. Однако при этом он может воспользоваться фиксированным вычетом и уплатить налог в сумме: (750 000 — 250 000) х 0,13 = 65 000 руб.

Пример 2. Степков П.А. продал в 2018 г. апартаменты за 4,5 млн. руб. Объект недвижимости был приобретен им в 2016 г. за 3,7 млн. руб., о чем свидетельствуют подтверждающие документы. В таком случае в бюджет должен вноситься НДФЛ в сумме: (4,5 млн.руб.-3,7 млн. руб.) х 0,13 = 104 тыс. руб.

Порядок оформления вычета при продаже

Физлицо может применять вычет при продаже недвижимости для любого количества объектов. Чтобы получить льготу, необходимо:

1. Заполнить декларацию 3-НДФЛ.
2. Подготовить документы о продаже, включая договор и платежные документы.
3. Если используется вычет по расходам на приобретение продаваемого объекта, то надо приготовить копии документов для подтверждения покупки. Это может быть договор, платежные бумаги, расписки и т.д.
4. Представить документы в ИФНС по месту жительства. При себе иметь оригиналы всех документов.

При покупке апартаментов или других нежилых объектов налогоплательщик не имеет права на оформление имущественного вычета. Однако он может получить льготу в фиксированном размере или по сумме расходов на приобретение в случае, если такой объект он решит продать.