Как оформить вычет на покупку жилья у родственника

В соответствии с налоговым законодательством, покупатели недвижимости имеют право получить вычет по НДФЛ. Для этого достаточно получить право собственности на квартиру, дом или землю, оплатив их покупку, а затем предоставить сведения работодателю или налоговикам. Однако существуют особые случаи, в которых контролирующие органы откажут в возврате НДФЛ. Именно с такой проблемной ситуацией сталкиваются граждане РФ, желающие получить вычет на покупку жилья у родственника.

Особенности получения имущественного вычета

Налоговые резиденты РФ, получающие доходы и уплачивающие с них налог по ставке 13%, имеют право воспользоваться налоговой льготой. Она предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы гражданина на сумму расходов, связанных с:

• покупкой недвижимости, в частности квартиры, дома или земельного участка под строительство жилья;
• проведением ремонта в квартире, если она была приобретена без отделки.

Для приобретения недвижимости могут использоваться как собственные накопления, так и заемные средства. В последнем случае государство предлагает возместить налог за счет уменьшения налогооблагаемой базы на сумму фактически внесенных процентов по договорам займа. Например, речь идет об ипотеке.

Для налогоплательщиков важен период, когда произошло оформление купли-продажи:

1. При покупке недвижимости до 1 января 2014 г. предусматривалось предоставление льготы только один раз без учета стоимости, уплаченной за объект.
2. Если же вы купили недвижимость после указанной даты, то можете претендовать на получение вычета с лимитом 2 млн. руб. В пределах данной суммы вы можете получать многократные выплаты, пока лимит возмещения 260 тыс. руб. не исчерпается.

Особенность получения налоговой льготы в современных условиях в том, что его можно получить в пределах лимита только один раз в жизни. Однако неиспользованный остаток по одному объекту, может переноситься на другие периоды и объекты. Учитывать надо только срок давности – 3 года.

Например, Иванчик П.С. заплатил за квартиру 1,6 млн. руб. Эту сумму он вправе оформить как вычет и получить возмещение 1 600 000 х 0,13 = 208 000 руб. В текущем же году он выплатил НДФЛ в сумме 20 тыс. руб. Поэтому после оформления декларации по итогам года Иванчик П.С. может рассчитывать на возмещение 20 тыс. руб. НДФЛ за этот период. Оставшиеся (208 000 — 20 000) = 188 000 руб. переносятся на следующие налоговые периоды.

Кто считается близким родственником

Важно понимать, что не все категории граждан РФ могут оформить льготу. Существуют некоторые ограничения, зафиксированные законодательно, в том числе и относительно близких родственников.

Что указано в современной редакции НК РФ

Несмотря на то, что в законе прописано право налогоплательщиков на вычет, имущественную льготу не получится оформить в таких случаях:

• если квартиру плательщик продал до 1 января 2014 г. и успел полностью использовать вычет;
• когда недвижимость продали после указанной даты и заявленная сумма льготы полностью удовлетворена в объеме лимита;
• покупка объекта произведена у ближайшего родственника;
• у гражданина нет места трудоустройства, он не получает официальные доходы и не вносит в бюджет 13% НДФЛ;
• при покупке недвижимости была привлечена финансовая помощь работодателя;
• выкуп объекта проведен с задействованием средств маткапитала или других субсидий государства.

Именно поэтому многих интересует вопрос, положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственника. Чтобы ответить на него надо изучить ст. 105.1 НК РФ и уточнить, кто относится к ближайшим родственникам:

• муж или жена;
• родители, а также лица, относящиеся к усыновителям;
• дети, вне зависимости от того, родные ли они или усыновленные;
• братья и сестры, приходящиеся друг другу полнородными или неполнородными;
• опекун/попечитель;
• подопечные.

Минфин РФ в своем письме от 26.04.2017г. №03-04-05/25014 указывает, что в случае покупки недвижимости у таких родственников имущественный вычет налогоплательщику не оформляется. Этот список, определенный ст. 105.1 НК РФ, является исчерпывающим. Поэтому сделка с другими родственниками, не указанными в перечне, дает право на льготу.

Право на вычет до 2012 г.

Современные положения налогового кодекса дают больше возможностей для получения вычета. В старой редакции до 2012 г. взаимозависимыми лицами считали всех граждан, находящихся в родстве или свойстве. Причем полного перечня не было ни в Налоговом, ни в Семейном кодексах. Именно поэтому ФНС РФ в своем письме от 19 апреля 2012г. №ЕД-4-36609@ давала расширенный список, дополняющий указанные выше категории еще и:

• бабушками и дедушками обоих супругов;
• племянниками и племянницами;
• прадедушками/прабабушками;
• двоюродными внуками/внучками, правнуками/правнучками, дедушками/бабушками, племянниками/племянницами, дядями/тетями;
• пасынками, падчерицами, отчимами и мачехами.

Данный перечень был обширным и ограничивал права граждан РФ. Поэтому в текущей редакции Налогового кодекса он сокращен и конкретизирован.

Когда вычет возможен

Положения ст. 105.1 НК РФ четко определяют круг лиц, покупка недвижимости у которых не сопровождается правом оформления имущественного вычета. Со всеми остальными родственниками можно смело заключать договор и подавать документы на получение налоговой льготы с возмещением части уплаченного НДФЛ с доходов. В таких случаях налоговый вычет при покупке квартиры у родственников возможен.

Пример 1. В марте 2018 г. Семенов Б.Г. приобрел квартиру у своей бабушки, которая не относится к группе взаимозависимых физлиц. Поэтому у гражданина появляется возможность оформить налоговую льготу.

Пример 2. В августе 2018 г. Васечкин Т.П. приобрел квартиру у матери. Он собрал все документы и обратился в ИФНС за оформлением имущественного вычета. Однако ему правомерно было отказано, ведь в п.2 ст.105.1 дети и их родители относятся к категории взаимозависимых лиц. Поэтому при оформлении между ними сделок вычет не оформляется.

Пример 3. Петичкин П.П. заключил договор купли-продажи однокомнатной квартиры с сестрой своей супруги. В списке, определенном ст. 105.1 НКРФ сестра жены не фигурирует как взаимозависимое лицо для налогоплательщика. Поэтому пир покупке недвижимости у нее Петичкин П.П. вправе заявить имущественный вычет.

В приведенном в ст. 105.1 НК РФ списке указаны все родственники, которые могут считаться взаимозависимыми для налогоплательщика. Этот перечень исчерпывающий. Однако п.7 данной статьи указывает на возможность признания в судебном порядке другого лица взаимозависимым на иных основаниях в сравнении с п.2. Это значит, что предусматривается право ФНС обращаться в судебный орган, чтобы определить наличие факта взаимозависимости по любой сделке. В то же время на практике такие случаи крайне редки.

Особые случаи оформления льготы

Проблемным вопросом остается имущественный вычет при покупке квартиры у свекра/свекрови или тестя/тещи. Согласно НК РФ эти лица не считаются взаимозависимыми. Поэтому заключение сделок дает возможность оформить налоговую льготу.

Однако существует некоторая особенность. Ведь у физлица, заключающего договор, есть супруг/супруга, для которых указанные родственники являются близкими и подпадают под п.2 ст. 105.1. Если физлицо состоит в зарегистрированном браке, то возникает совместная собственность. Поэтому при оформлении договора между супругами и, например, свекром ФНС может отказать в возмещении НДФЛ. Причина в том, что у супругов не определены доли, а, значит, один из них состоит в близком родстве со свекром.

Чтобы повысить шансы на получение льготы, возможно заключение брачного договора. По нему имущество будет переходить только в собственность одного супруга, не связанного близким родством с продавцом.

Что делать, если вычет получить напрямую нельзя

Многим гражданам все же интересно, можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников. Если он вам необходим, но вы находитесь в близком родстве с продавцом, некоторые специалисты предлагают оформить сделку родственника с третьим лицом, которое затем перепродаст квартиру конечному покупателю.

При таком способе во избежание налоговых последствий сумма сделки должна быть неизменной. Оплата не должна идти от конечного покупателя к первому продавцу, т.е. потребуется проведение нескольких транзакций. Такой вариант затратен по времени, способен повлечь за собой некоторые дополнительные финансовые расходы. К тому же ФНС может предъявить претензии участникам сделки.

Существует и более легкий и надежный способ – использование другого договора, отличного от купли-продажи. При оформлении такого соглашения, например, договора уступки прав требования, отказа в вычете быть не должно. Об этом прямо говорится в письмах Минфина от 21.08.2014 N 03-04-05/41883, от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390 и ФНС от 02.11.2012 N ЕД-3-3/3991@.

Например, Иванчук П.С. подписал договор долевого участия при строительстве многоквартирного дома и внес всю оплату. Через некоторое время он оформил со своим сыном договор уступки требований, которому и была передана квартира. В расписке стороны указали, что деньги были переданы в полном объеме. Когда был оформлен акт приема-передачи квартиры, сын собрал все документы и предоставил их в ФНС для получения вычета. Налоговый орган принял их и подтвердил право на льготу.

Чтобы получить вычет, налогоплательщик может обратиться с заявлением к своему работодателю до истечения текущего года или в ИФНС до 30 апреля следующего за налоговым периодом года. Более подробно порядок оформления вы можете узнать из других статей нашего сайта.

Таким образом, налогоплательщики, покупающие жилье у родственников вправе получить вычет только, если они не отнесены к категории взаимозависимых. Полный перечень таких лиц приведен в ст. 105.1 НКРФ. В противном случае, например, если продавцом выступают родители, дети, супруги, рассчитывать на льготу нельзя.