Как исчисляется налоговый вычет при дарении квартиры

В налоговом законодательстве РФ предусмотрено право налогоплательщиков получить льготу как при приобретении, так и при продаже недвижимости. Однако часто переход собственности на дом или квартиру осуществляется на основании дарственной. Поэтому многих налогоплательщиков интересует вопрос, можно ли оформить налоговый вычет при дарении квартиры. И какие налоговые обязательства дарения собственности налагает на дарителя и одаряемого.

Непосредственно в рамках договора дарения право на компенсацию НДФЛ отсутствует, поскольку у дарителя и одариваемого отсутствуют расходы непосредственно по этой сделке. Хотя по другим сделкам относительно данного подаренного имущества, которые совершались ранее или будут заключены в последующем, право на возмещение сохраняется.

Условия оформления налоговой льготы на общих основаниях

Имущественный вычет, определенный ст. 220 НК РФ, будет предоставляться налогоплательщикам с учетом следующих условий:

1. У гражданина должны иметься доходы, с которых им уплачивался НДФЛ в бюджет по ставке 13%;
2. Налогоплательщик осуществил расходы, связанные с приобретением квартиры, дома или земельного участка. При этом законодательство не ограничивает одариваемого в правах относительно последующей продажи подаренного имущества и покупки за счет полученных средств новой недвижимости.
3. Сумма вычета не превышает размер полученных доходов гражданина.
4. Налогоплательщику следует собрать комплект подтверждающих право на льготу документов и оформить налоговую декларацию (3-НДФЛ).

Лимиты вычетов

• При соблюдении вышеперечисленных условий и появляется возможность получить возмещение НДФЛ. Размер имущественного вычета ограничен суммой 2 млн. рублей – льгота предоставляется суммарно в пределах этой величины единожды на протяжении всей жизни человека.
• Если гражданин оформлял ипотеку, то ему положено право на вычет по выплаченным процентам с лимитом 3 млн. руб. 
• При продаже имущества также появляется возможность уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму понесенных ранее расходов на приобретение или на 1 млн. руб.

Данные правила распространяются на стандартные сделки по купле-продаже имущества. Договор дарения отличается от них, а потому право на вычет применяется несколько иначе.

Налоговые последствия для дарителя

Договор дарения предполагает безвозмездный переход имущества от дарителя к одариваемому. В таких условиях у дарителя не будет никаких налоговых последствий:

• база налогообложения отсутствует, а потому уплачивать налоги нет необходимости;
• возмещение уплаченного НДФЛ в связи с дарением не оформляется;
• с момента заключения договора прекращается обязанность уплачивать ежегодную сумму налога на имущество.

Покупатель, заключая договор купли-продажи, приобретает объект и осуществляет расходы. С них он в последующем может возместить 13% НДФЛ. У дарителя такой возможности нет, ведь им осуществляется передача имущества на добровольных началах, приобретения чего-либо не происходит. Поэтому даритель не может заявить сумму имущества к компенсации. В то же время он всегда имеет право получить возмещение по сделке, в рамках которой он ранее приобрел подаренную недвижимость.

Например, Иванков С.С. в 2017 г. приобрел двухкомнатную квартиру и подал в 2018 г. декларацию для оформления имущественного вычета. Налоговая служба приняла положительное решение и с июля 2018 г. он начал получать возмещение налога (13% от 2 млн). Однако в ноябре этого же года он подарил квартиру дочери, которая переоформила имущество на себя.

Несмотря на это, Иванков сохраняет право на вычет в полном объеме по своей сделке купли-продажи в 2017 г. Такое право сохранилось бы, даже если он не успел подать заявление на вычет или выплаты не начались бы. Чтобы оформить вычет по покупке квартиры после ее дарения, надо подать декларацию за каждый пропущенный год.

Даритель вправе воспользоваться только указанной выше возможностью. Иных вычетов при дарении недвижимости законодательство для него не предусматривает.

Последствия дарения для одариваемого близкого родственника

Налоговые права и обязанности для лица, получившего в дар недвижимость, определяются, в первую очередь, степенью близости родства со второй стороной сделки.

При получении имущества, в том числе квартиры или дома, в подарок возникает обязанность физлица уплатить НДФЛ по ставке 13%. Однако из этого правила есть исключение. От уплаты налога освобождаются лица, получившие недвижимость в подарок от близкого родственника. В соответствии с Семейным Кодексом к числу близких родственников относят:

• родителей – родных или приемных;
• супругов;
• детей, включая усыновленных;
• сестер и братьев;
• бабушек/дедушек, внуков/внучек.

Указанный список родственников является исчерпывающим. Если налогоплательщик получил в дар квартиру от кого-то из перечисленных выше дарителей, то обязанность уплачивать НДФЛ не возникает. Не сможет он учесть в последующих операциях с недвижимостью и расходы на ее приобретение, поскольку никаких трат с его стороны не было. Однако стандартный вычет при продаже данной недвижимости будет доступным.

Например, Петрова Ж.Г. получила в дар от своего дедушки квартиру. В договоре зафиксирована стоимость жилья: 1,8 млн. руб. Поскольку стороны договора – близкие родственники, то НДФЛ Петровой платить не надо, права на вычет также не будет.

Вскоре Петрова Ж.Г. продала жилье по стоимости 2,1 млн. руб. Поскольку квартира была не куплен, а получена в дар, что не предполагало расходов на покупку, то уменьшить налогооблагаемые доходы с продажи на сумму расходов на покупку недвижимости нельзя. Однако можно будет применить вычет при продаже в размере 1 млн. руб. В таком случае в бюджет надо будет уплатить (2 100 000 — 1 000 000) х 0,13 = 143 000 руб.

Получение в дар от других лиц

Не получится оформить налоговый вычет при дарении квартиры дальними родственниками или же чужими людьми.

При этом важно помнить о возникающих в таком случае последствиях налогообложения в связи с:

• оформлением договора дарения;
• продажей полученного в дар имущества;
• покупкой нового жилья за средства от реализации подаренной квартиры.

Последствия принятия в дар

Если вы получили в дар жилье, то вам придется оплатить налог 13% от его стоимости. При этом в качестве базы принимают цену договора, рыночную или кадастровую стоимость. Одновременно действует ограничение – договорная цена не должна быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости.

Получив жилье, надо будет подать декларацию до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Вычет в таком случае не предусмотрен.

Например, Иваков С.С. подарил племяннице квартиру стоимостью 1,5 млн. руб., что выше кадастрового ограничения. Поскольку дядя не является племяннице близким родственником, то НДФЛ племяннице уплатить придется: 1 500 000 х 0,13 = 195 000 руб.

Вычет при последующих операциях

Когда одариваемый принимает решение продать подаренное жилье, то у него возникнет обязанность уплатить налог. Эта обязанность действует до истечения:

• 3 лет с момента дарения, если жилье получено от близких родственников;
• 5 лет, когда подарок сделали лица, не входящие в перечень близких.

В этом случае возникает и право на вычет при продаже в размере 1 млн. руб.

Если гражданин после получения в дар жилья и уплаты НДФЛ с его стоимости решил продать такую квартиру, то он вправе получить вычет в порядке взаимозачета.

Например, гражданином Красновым С.Р. была получена в дар от двоюродного дяди квартира стоимостью 2,3 млн. руб. С этой суммы ему надо будет уплатить НДФЛ в размере 2 300 000 х 0,13 = 299 000 руб., оформив по итогам года 3-НДФЛ.

Через полгода он продал квартиру и купил дом за 3,5 млн. руб. В связи с этим Краснов С.Р. вправе заявить вычет при покупке дома в пределах лимита 2 млн. руб. Сумма НДФЛ к возмещению 260 тыс. руб. В порядке взаимозачета в бюджет должно быть внесено (299 000 — 260 000) = 39 000 руб. При продаже квартиры Краснов не платил 13% в порядке взаимозачета.

Иногда, продав подаренное имущество, налогоплательщик покупает новое. В такой ситуации у него появится право на возмещение 13% осуществленных расходов из бюджета. Лимит данного имущественного налогового вычета 2 млн. руб., что предполагает возврат не более 260 тыс. руб. Если при этом оформлялась ипотека, то дополнительный вычет на компенсацию фактически уплаченных по ней процентов составит 3 млн. руб. максимально.

Например, Васков Г.Е. получил в дар от родителей квартиру в апреле 2017 г. В ноябре 2018 г. он продал ее за 2,2 млн. руб. Поскольку квартира получена от близких родственников, но срок владения еще не превысил трехлетний период ограничения, то Васков Г.Е. должен уплатить НДФЛ: (2 200 000 — 1 000 000) х 0,13 = 156 000 руб.

На полученные от продажи деньги была куплена квартира за 3,5 млн. руб., из которых 1,5 млн. руб. – ипотека. После оформления налоговой декларации у гражданина есть право рассчитывать на вычет в пределах лимита – 2 млн. руб. с возмещением 260 тыс. руб. из бюджета. Дополнительно предоставляется льгота в сумме уплаченных Васковым процентов по займу.

Оформление вычета

Положим, вы получили в дар жилье и хотите сразу использовать его для покупки следующего, например, более просторного. Оплатив НДФЛ с подаренного имущества, после его продажи вы в праве оформить вычет в порядке взаимозачета.

Для этого необходимо собрать следующий пакет документов:

• копия договора дарения;
• копия договора купли-продажи, передаточного акта и выписки ЕГРН;
• копия вашего паспорта и ИНН;
• копия платежных документов;
• декларация 3-НДФЛ;
• заявление с реквизитами для возмещения;

После трехмесячной камеральной проверки налоговый орган в течение 1 мес. должен произвести перечисление.

Важно помнить, что ст. 220 НК РФ допускает возможность обращения за вычетом в связи покупкой жилья к налоговому агенту (работодателю). Делают это до истечения текущего налогового периода. Для этого надо предоставить заявление на вычет и уведомление ФНС о вашем праве на получение вычета (надо предварительно получить в налоговой, собрав весь указанный выше перечень документов на вычет). В таком случае и выплаты будет осуществлять налоговый агент (т.е. работодатель при начислении зарплаты).

Граждане РФ не имеют возможности оформить вычет непосредственно при получении в дар жилья или его дарении. Однако одариваемый, который уплатил 13%-й налог, в ряде случаев вправе получить его последующее возмещение. Предоставляют его в порядке взаимозачета при последующих операциях с этим имуществом.