Как получить налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

Улучшение жилищных условий объяснимо стоит первым пунктом на пути создания благоприятных условий для жизни. Многие в силу обстоятельств предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке, однако нередко появляется возможность сэкономить, заключив договор долевого участия в сооружении многоквартирного дома. Государство и в таком случае предоставляет налогоплательщикам льготы по исчислению и оплате НДФЛ. Таким образом, у покупателей недвижимости появляется право оформить налоговый вычет при долевом строительстве квартиры.

Кому может быть предоставлена льгота

Порядок, с соблюдением которого можно оформить налоговую льготу, определен ст. 220 НК РФ. Здесь же прописаны и основные условия для исчисления вычета, когда налогоплательщик приобретает квартиру в новостройке на основании ДДУ.  К лицам, обладающим правом на получение налоговой льготы, относятся те, кто:

1. Обладают гражданством РФ, являясь налоговыми резидентами страны.
2. Официально трудоустроены, получают официальные доходы, с которых отчисляют 13% НДФЛ. Ведь формирование вычета осуществляется из суммы перечисляемых физлицом налоговых платежей в течение всего текущего года.
3. Не использовали полностью право на вычет в пределах установленной законом суммы в прошлых периодах. В ряде случаев сумма льготы может быть разделена на несколько частей.
4. Приобрели по ДДУ недвижимость в территориальных пределах РФ на этапе строительства (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ). На операции с покупкой квартир за границей право налогового вычета не действует. При этом должен быть оформлен передаточный акт (пп.6 п.3 ст.220 НК РФ). Именно с этой даты и возникает право на налоговую льготу.
5. Для приобретения использовали собственные или кредитные деньги.

Размер положенного к уплате вычета определяется не только лимитом, который зафиксирован законодательством. Он определяется также стоимостью недвижимости (она должна быть зафиксирована в ДДУ) и получаемыми доходами налогоплательщика.

Ограничения по сумме вычета

Расходы, которые осуществил налогоплательщик, могут быть включены в налоговый вычет по ДДУ в сумме не более, чем он уплатил НДФЛ в бюджет РФ. При этом в п.3 ст. 220 НК РФ указано, что размер таких расходов учитывается в сумме вычета только в пределах 2 млн. рублей. Это означает возможность физлица претендовать на возврат налога в максимальном размере 2 000 000 х 0,13 = 260 тыс. рублей. Все расходы на строительство, выходящие за данный предел, возврату не подлежат.

Иногда налоговый вычет при долевом строительстве квартиры налогоплательщик по ряду причин получает не весь. В таком случае оставшаяся до 2-ух млн. руб. часть недополученного имущественного вычета может учитываться в дальнейшем при получении следующего имущественного вычета на сооружение нового жилого объекта, покупку вторичной недвижимости или участков земли.

Например, Иванов П.С. оформил договор долевого участия, по которому купил квартиру по цене 1,8 млн. рублей. В такой ситуации он вправе рассчитывать на вычет в полном размере, а возврат налога составит 1 800 000 х 0,13 = 234 тыс. рублей. Если бы стоимость в договоре равнялась 2,5 млн. рублей, то Иванов П.С. мог бы претендовать только на 13% от предельного размера, т.е. от 2 млн. рублей. Возврат составил бы 260 тыс. рублей.

Что включается в расходы

В налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке при долевом строительстве можно включить расходы на:

1. Непосредственно приобретение недвижимости по стоимости, указанной в договоре, по которому деньги передаются застройщику.
2. Отделочные работы, включая непосредственно услуги бригады строителей, покупку материалов, оплату разработки проекта отделки. Для получения права на учет данных расходов в вычете, необходимо, чтобы в договоре по долевому строительству была указана продажа квартиры без отделки или в черновом исполнении. Такое жилье нуждается в серьезных улучшениях и в действительности не является пригодным к проживанию в нем. Покупатели квартир по ДДУ, стоимостью менее 2 млн. рублей, как раз могут оставшуюся часть полагающегося вычета использовать для покрытия расходов на отделочные мероприятия.

Оформление льготы при незавершенном строительстве

Многих покупателей недвижимости интересует вопрос, можно ли получить налоговый вычет, если квартира еще строится. Ответ зависит от того, есть ли у налогоплательщика доходы, облагающиеся 13% НДФЛ, а главное, оформлен ли в установленной форме акт приема-передачи жилого объекта.

Именно с даты оформления передаточного акта и возникает право на имущественную налоговую льготу. Однако надо понимать, что документ формируется, когда объект (квартира) находится в качественном состоянии, соответствующем проектным документам.

При этом нет необходимости оформлять свидетельство о регистрации прав на квартиру или ждать выписку из ЕГРН. Об этом можно почитать в пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмах Минфина РФ от 16.03.2015 №03-04-05/13862, от 06.03.2015 №03-04-05/12102, от 10.09.2013 №03-04-05/37207, от 27.02.2013 №03-04-05/7-145, от 26.12.2012 №03-04-05/7-1442, а также в письмах ФНС от 25.05.2009 №3-5-04/647@. Для получения вычета по налогу с доходов за период, наступивший после оформления акта приема-передачи, необходимо написать заявление и обратиться в ФНС.

Например, Савенков П.П. оформил в 2017 г. ДДУ и выплатил застройщику указанную стоимость квартиры. В ноябре 2018 г. состоялось подписание акта приема-передачи, а в марте 2019 г. налогоплательщик стал обладателем свидетельства о регистрации права. Поскольку акт оформили в 2018 г., то при подаче декларации и заявления в ФНС в 2019 г. вычет можно получить за весь 2018 г.

Оформление ипотеки

Нередко для расчетов с застройщиком налогоплательщики принимают решение воспользоваться заемными средствами банка, за которые в течение определенного срока выплачивают проценты. По таким ипотечным процентам тоже можно оформить имущественный вычет, но не более 3 млн. рублей (пп.4 п.1 и п.4 НК РФ). В результате покупатель квартиры по ДДУ приобретает право на оформление двух вычетов:

1. на оплату недвижимости в пределах 2 млн. рублей;
2. на компенсацию процентных выплат банку – до 3 млн. рублей.

При этом для оформления налоговой льготы следует в комплект документов включить договор об ипотеке, а также график платежей и документы, подтверждающие осуществленные выплаты.

Подписание договора уступки прав

Право на получение налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме не теряет актуальности, если жилая недвижимость покупается на основании договора об уступке прав требования. При этом в налоговый орган необходимо предоставить еще и сам договор уступки вместе с актом приема-передачи.

Именно с даты подписания последнего и возникает право на льготу. Кроме того, потребуется передать налоговикам копию договора ДУ, лежащего в основе процедуры уступки (по рекомендациям Письма Минфина от 29.08.2014 №03-04-05/43347).

Например, в 2017 г. Иванков С.С. купил жилье в строящейся многоэтажке на основании договора уступки. После окончания строительства в 2018 г. был подписан акт передачи квартиры. Поэтому в 2019 г. Иванков С.С. имеет все правовые основания направить документы в налоговую и оформить вычет с возвратом НДФЛ за 2018 г.

Использование договора паенакопления с ЖСК

Данный договор также можно использовать для покупки жилья в строящемся доме. В своих письмах от 14.03.2016 №БС-4-11/4127@ и от 23.04.2013 №03-04-05/4-403 ФНС и Минфин указывают на условия получения вычета:

• наличие акта приема-передачи объекта или иного документа о праве члена кооператива на квартиру;
• внесение членом ЖСК назначенного ему паевого взноса в полном объеме.

Процедура обращения за вычетом

Налогоплательщикам следует помнить, когда можно подавать документы на налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ. Не менее важно понимать и процедуру получения льготы. Оформить налоговую льготу можно двумя способами:

1. Через работодателя. Предварительно надо подготовить все необходимые документ, написать заявление и подать их в ФНС, чтобы получить уведомление о праве на вычет. В течение месяца документ выдается, после чего его следует вместе с заявлением на получение вычета (пишется в свободной форме) подать по месту работы. Работодатель ежемесячно будет корректировать исчисляемый НДФЛ на сумму льготы и выплачивать положенный вычет вместе с ежемесячной зарплатой.
2. Посредством обращения в ИФНС с заявлением на вычет и оформлением декларации 3-НДФЛ. Обращаться надо после истечения текущего налогового периода (года). К этим бумагам следует приложить все имеющиеся документы для подтверждения льготы.

При оформлении через работодателя требуется получение уведомления о праве на льготу, но декларацию подавать не надо. Если же налогоплательщик выбрал обратиться в налоговую, то придется несколько подождать. После 3-месячной камеральной проверки в случае положительного решения по вычету налоговая производит возврат средств в течение 1 мес. Сумму перечисляют на указанный налогоплательщиком банковский счет. Срок давности для вычета – 3 года.

Налоговый вычет по ДДУ представляется при наличии следующих документов:

• паспорта налогоплательщика (в виде копии);
• платежных документов о перечислении средств застройщику или о внесении паев в ЖСК;
• справки о доходах 2-НДФЛ;
• договора переуступки права требований или ипотечного соглашения (при необходимости);
• акта приемки-передачи имущества или свидетельства о регистрации права;
• реквизитов счета для перечисления вычета (в тексте заявления);
• заявления супругов в письменной форме о пропорциях распределения вычета между ними;
• свидетельства о браке, нотариального согласия супруга на ДДУ.

Когда в вычете будет отказано

В ряде случаев при покупке недвижимости по ДДУ вычет получить нельзя. К ним относят:

• отсутствие трудоустройства в течение последних 3-х лет / неперечисление 13% НДФЛ;
• реализацию права на получение вычета в полном (предельном) размере ранее;
• использование для покупки жилья суммы материнского капитала, госсубсидий или денег работодателя;
• приобретение квартиры у близких родственников или иных связанных лиц;
• если покупатель жилья является индивидуальным предпринимателем, работающим на иных режимах налогообложения, не требующих начисления и уплаты НДФЛ.

Например, Ивановы купили новое жилье по ДДУ в строящейся многоэтажке стоимостью 1,8 млн. рублей. Эти деньги были оплачены из таких источников:

• собственные  сбережения – 550 тыс. рублей;
• материнский капитал — 450 тыс. рублей;
• ипотека – 800 тыс. рублей.

Вычет можно сформировать только в сумме 550 тыс. руб. + 800 тыс. руб. = 1 млн. 350 тыс. рублей. Возврат налога равен 1 350 000 х 0,13 = 175,5 тыс. рублей. Оплата материнским капиталом в состав вычета не включается.

Резюмируя сказанное, можно отметить право налогоплательщиков на вычет при покупке жилья по договору ДУ. Такая возможность реализуется с момента подписания акта приема-передачи жилья. Оформить льготу можно через работодателя или при непосредственном обращении в ФНС.