Условия получения налогового вычета за проданную квартиру

Условия получения налогового вычета за проданную квартиру Имущественный вычет

Многих граждан интересует вопрос, можно ли получить налоговый вычет за проданную квартиру. Особенно если право собственности было прекращено до момента полного возмещения НДФЛ. Ведь налоговым законодательством предусмотрены налоговые льготы физлицам и при покупке, и при продаже недвижимости. То есть такой вычет оформляется после совершения любой из данных операций.

Налоговые вычеты при операциях с недвижимостью

Любой гражданин РФ, купивший квартиру или дом, имеет полное право реализовать это имущество в любой момент. При этом у него при определенных условиях возникнет налоговое обязательство уплатить НДФЛ. Налогоплательщик может получить в этом случае налоговую льготу двух видов:

  1. Вычет, который оформляет гражданин РФ при продаже имущества. Данная льгота допускает освобождение от внесения НДФЛ в бюджет полностью или частично. Однако в расчет принимается уменьшение только тех доходов (налогооблагаемой базы), которые связаны непосредственно с проведением сделки (пп.1-2 п.2 ст. 220 НК РФ).
  2. Имущественный вычет, оформляемый при приобретении объекта недвижимости в собственность. В таком случае покупатели квартиры могут вернуть налог, который уплачивается с любых доходов, облагаемых 13% НДФЛ (пп.3 п.1 ст. 220 НК РФ).

Как мы видим, рассматриваемая налогооблагаемая база, которая уменьшается за счет применения льготы, в этих случаях разнится. Если право на первую льготу связано с передачей права собственности другому лицу, то второй тип вычета предоставляется при получении объекта в собственность и уплаты за него средств.

Как получить льготы при продаже

Получить налоговый вычет гражданину, продавшему квартиру, достаточно просто. Процедура и правила регламентированы ст. 220 НК РФ. Однако в процессе исчисления налога следует учитывать параметр кадастровой стоимости объекта. На это указывает ФЗ №382 от 29.11.2014 г., который вступил в действие с 01.01.2016 г. В частности, когда сумма дохода от реализации квартиры составляет сумму меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то для исчисления НДФЛ будет применена именно кадастровая стоимость.

Например, Ивчук Т.П. купила квартиру в августе 2018 г. за 5,2 млн. руб., а в ноябре этого же года продала за 5,5 млн. руб. При этом кадастровая стоимость объекта равна 8,5 млн. руб.

Для исчисления налога будет определена сумма, равная 70% от кадастровой стоимости: 8,5*0,7 = 5,95 млн. руб. Получившаяся сумма выше цены продажи недвижимости. Поэтому в расчете НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7: (5 950 000 — 5 200 000) х 0,13 = 97 500 руб.

Законодательством предусматриваются случаи, когда налогоплательщик не уплачивает НДФЛ:

  1. При оформлении права собственности на недвижимость до 01.01.2016 г. и ее продаже спустя 3 года и дольше.
  2. Когда квартира оформлена в собственность после 01.01.2016 г. и ее продажа происходит спустя 5 лет владения и более. Исключение составляет оформление по приватизации, дарению от близких родственников, а также при наследовании и договоре с пожизненным содержанием и иждивением. В этих случаях остается трехлетний барьер.
Читайте также:  Как распределяют налоговый вычет при покупке квартиры супругами

Особенности исчисления льготы

При продаже

  • недвижимости раньше 3-х летнего отрезка владения объектом, купленным до 01.01.2016 г.;
  • недвижимости, купленной до 01.01.2016 г., при ее дальнейшей продаже спустя 5 лет владения

предполагаются льготы по уплате НДФЛ в одном из двух вариантов:

  1. Уменьшение суммы продажи на 1 млн. руб.
  2. Уменьшение суммы продажи на затраты, связанные с приобретением данной собственности.

Предлагаемые варианты имущественной льготы предоставляются налогоплательщику на выбор. Он должен сам определиться с выгодным для него вариантом.

Например, Псарев Р.П. приобрел квартиру в новостройке за 3,4 млн. руб. в сентябре 2016 г. Уже в феврале 2018 г. он продал ее по кадастровой стоимости 3,7 млн. руб. Тогда гражданин РФ может исчислить налог двумя способами:

  • (3 700 000 — 1 000 000) х 0,13 = 351 000 руб.;
  • (3 700 000 — 3 400 000) х 0,13 = 39 000 руб.

Видно, что второй вариант исчисления НДФЛ для налогоплательщика в данной ситуации будет более выгодным.

Оформление вычета

Чтобы получить налоговую льготу, гражданин РФ должен по окончании года до 30 апреля следующего предоставить в ИФНС заполненную налоговую декларацию 3-НДФЛ. К ней следует приложить копии следующих документов (при себе иметь оригиналы):

  • договор, определяющий сделку;
  • документ, подтверждающий личность;
  • ИНН;
  • платежные документы, указывающие на оплату при продаже и покупке квартиры ранее.

Налоговики в течение 3 мес. проводят процедуру проверки, а затем в течение 1 мес. возмещают НДФЛ.

Получение вычета за покупку квартиры при ее продаже

Положения пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ свидетельствуют о праве налогоплательщика на получение вычета в случае покупки недвижимости – квартиры, дома, земельного участка. Налоговая льгота предоставляется в размере расходов на покупку таких объектов. Однако не всегда граждане РФ успевают полностью воспользоваться ею, поскольку заняты продажей имущества. И часто возникает вопрос, можно ли получить налоговый вычет за уже проданную квартиру.

Продажа квартиры до полного использования вычета

Стоимость недвижимости обычно существенна по величине, а потому и размер вычета значителен. Гражданин РФ в некоторых случаях не успевает в полном размере возместить уплаченный НДФЛ по купленной недвижимости, но уже продает ее. В таком случае он вправе использовать оставшуюся сумму вычета в последующих периодах (годах) до тех пор, пока он не получит его в полном объеме.

Контролирующие службы придерживаются именно такой позиции. Минфин и ФНС в своих письмах указывают о не прекращении выплаты вычета при прекращении прав собственности на объекты, в том числе квартиру или дом. Это зафиксировано в письмах Минфина РФ от 31.01.2012 №03-04-05/5-90, от 18.02.2009 №03-04-05-01/66, а также ФНС от 09.03.2007 №04-2-03/17. При этом важно помнить, что предельный размер вычета составляет 2 млн. руб. Дополнительно предоставляется льгота на компенсацию фактически выплаченных процентов по ипотеке, но не более 3 млн. руб.

Например, в 2017 г. Степанов К.С. купил квартиру стоимостью 1,8 млн. руб. В следующем году он ее продал. За этот короткий период вычет был получен лишь частично. Оставшуюся сумму льготы Степанов К.С. сможет получить и в следующем году до ее полного исчерпания.

Продажа до начала получения льготы

Нередко собственники жилья продают его практически сразу после покупки, не успев получить первое возмещение или даже не заявив вычет, связанный с покупкой. В таком случае они также сохраняют за собой право на оформление вычета в полном объеме и его получение. Контролирующие органы подтверждают данное право.

Читайте также:  Можно ли получить налоговый вычет при покупке и продаже нежилых помещений

Возникновение права на вычет связано с фактом осуществления расходов на покупку имущества и получения права собственности. Это никаким образом не зависит от факта нахождения имущества в собственности лица в последующем. Такая позиция указывается в письмах:

  • Минфина от 08.06.2012 г. №03-04-05/5-704 и от 18.02.2009 г. №03-04-05-01/65;
  • ФНС от 08.10.2012 г. №ЕД-4-3/16925@;
  • УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 г. №20-14/4/21882@.

Особенно важно и такое обстоятельство – у налогоплательщика сохраняется право на вычет за приобретение жилья и в том случае, если операции покупки и продажи состоялись в одном налоговом периоде (письмо Минфина от 29.04.2010г. №03-04-05/9-239).

Таким образом, налогоплательщики-покупатели жилья имеют право на получение налоговой льготы, предполагающей уменьшение их налогооблагаемой базы на сумму расходов на эту покупку. При этом они сохраняют такое право даже при продаже имущества до полного использования суммы вычета. Дополнительно они могут оформить льготу, связанную непосредственно с продажей данной квартиры.

Оцените статью
VseProVychet.ru