Условия получения налогового вычета за проданную квартиру

Условия получения налогового вычета за проданную квартиру

Налоговым законодательством предусмотрены налоговые льготы, получаемые налогоплательщиками при покупке или продаже недвижимости. Такой вычет оформляется после совершения любой из данных операций. Однако многих граждан интересует вопрос, можно ли получить налоговый вычет за проданную квартиру. Особенно, если право собственности было прекращено до момента полного возмещения НДФЛ.

Налоговые вычеты при операциях с недвижимостью

Любой гражданин РФ, купивший квартиру или дом, имеет полное право реализовать это имущество в любой момент. При этом у него, при определенных условиях, возникнет налоговая обязанность уплатить НДФЛ. Однако налогоплательщик может получить налоговую льготу двух видов:

  1. Вычет, который оформляет гражданин РФ при продаже имущества. Данная льгота допускает освобождение от внесения НДФЛ в бюджет полностью или частично. Однако в расчет принимается уменьшение только тех доходов (налогооблагаемой базы), которые связаны непосредственно с проведением сделки (пп.1-2 п.2 ст220 НК РФ).
  2. Имущественный вычет, оформляемый при приобретении объекта недвижимости в собственность. В таком случае покупатели квартиры могут вернуть налог, который уплачивается с любых доходов, облагаемых 13% НДФЛ (пп.3 п.1 ст. 220 НК РФ).

Как мы видим, рассматриваемая налогооблагаемая база, которая уменьшается за счет применения льготы, в этих случаях разнится. Если право на первую льготу связано с передачей права собственности другому лицу, то второй тип вычет предоставляется при получении объекта в собственность и уплаты средств за него.

Как получить льготы при продаже

Получить налоговый вычет, если гражданин продал квартиру, достаточно просто. Процедура и правила регламентированы ст. 220 НК РФ. Однако в процессе исчисления налога следует учитывать параметр кадастровой стоимости. При этом рассматриваются положения ФЗ №382 от 29.11.2014 г., который вступил в действие с 01.01.2016 г. В частности, когда сумма дохода от реализации квартиры составляет сумму меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то для исчисления НДФЛ применяют именно кадастровую стоимость.

Например, Ивчук Т.П. купила квартиру в августе 2018 г. за 5,2 млн. руб., а в ноябре этого же года продала за 5,5 млн. руб. Кадастровая стоимость равна 8,5 млн. руб.

Для исчисления налога надо определить 70% от кадастровой стоимости: 8,5*0,7 = 5,95 млн. руб. Получившаяся сумма выше цены продажи недвижимости. Поэтому в расчете НДФЛ принимается кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7: (5 950 000 — 5 200 000) х 0,13 = 97 500 руб.

Законодательством предусматриваются случаи, когда налогоплательщик не уплачивает НДФЛ:

  1. При оформлении права собственности на недвижимость до 01.01.2016 г. и ее продаже спустя 3 года и дольше.
  2. Когда квартира оформлена в собственность после 01.01.2016 г. и ее продажа происходит спустя 5 лет и более. Исключение составляет оформление по приватизации, дарению от близких родственников, а также при наследовании и договоре с пожизненным содержанием и иждивением. В этих случаях остается трехлетний барьер.
Читайте также:  Как получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Особенности исчисления льготы

При покупке недвижимости до 01.01.2016 г. с последующей продажей раньше 3-х летнего отрезка владения даются льготы по уплате НДФЛ в одном из двух вариантов:

  • уменьшение суммы продажи на 1 млн. руб.;
  • уменьшение суммы продажи на затраты, связанные с приобретением квартиры и другой недвижимости.

Если резиденты РФ купили квартиру до 01.01.2016 г., но продали ее спустя 5-летний срок владения, то им предоставляется налоговая льгота в одной из двух форм:

  • вычет в размере 1 млн. руб., на который уменьшаются доходы от продажи;
  • снижение стоимости продажи на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества ранее.

Предлагаемые варианты имущественной льготы предоставляются налогоплательщику на выбор. Он должен сам определиться с выгодным для него вариантом.

Например, Псарев Р.П. приобрел квартиру в новостройке за 3,4 млн. руб. в сентябре 2016 г. Уже в феврале 2018 г. он продал ее по кадастровой стоимости 3,7 млн. руб. Тогда гражданин РФ может исчислить налог двумя способами:

  • (3 700 000 — 1 000 000) х 0,13 = 351 000 руб.;
  • (3 700 000 — 3 400 000) х 0,13 = 39 000 руб.

Видно, что второй вариант исчисления НДФЛ для налогоплательщика в данной ситуации будет более выгодным.

Оформление вычета

Чтобы получить налоговую льготу, гражданин РФ должен по окончании года до 30 апреля предоставить в ИФНС налоговую декларацию 3-НДФЛ. К ней следует приложить копии таких документов (при себе иметь оригиналы):

  • договор, определяющий сделку;
  • документ, подтверждающий личность;
  • ИНН;
  • платежные документы, указывающие на оплату при продаже и покупке квартиры ранее.

Налоговики в течение 3 мес. проводят процедуру проверки, а затем в течение 1 мес. возмещают НДФЛ. Однако на практике этот срок может быть существенно увеличен.

Получение вычета за покупку квартиры при ее продаже

Положения пп.2 п.1 ст.220 НК РФ свидетельствуют о праве налогоплательщика на получение вычета в случае покупки недвижимости – квартиры, дома, земельного участка. Налоговая льгота предоставляется в размере расходов на покупку таких объектов. Однако не всегда граждане РФ успевают полностью воспользоваться ею, поскольку продают имущество. И у них возникает вопрос, можно ли получить налоговый вычет за проданную квартиру.

Продажа квартиры до полного использования вычета

Стоимость недвижимости обычно существенна по величине, а потому и размер вычета значителен. Гражданин РФ в некоторых случаях не успевает в полном размере возместить уплаченный НДФЛ, исходя из суммы вычета, а уже продает эту недвижимость. В таком случае он вправе использовать оставшуюся сумму вычета в последующих периодах до тех пор, пока он не получит его в полном объеме.

Читайте также:  Как вернуть подоходный налог при покупке дома

Контролирующие службы придерживаются именно такой позиции. Минфин и ФНС в своих письмах указывают о не прекращении выплаты вычета при прекращении прав собственности на объекты, в том числе квартиру или дом. Это зафиксировано в письмах Минфина РФ от 31.01.2012 №03-04-05/5-90, от 18.02.2009 №03-04-05-01/66, а также ФНС от 09.03.2007 №04-2-03/17. При этом важно помнить, что предельный размер вычета составляет 2 млн. руб. Дополнительно предоставляется льгота на компенсацию фактически выплаченных процентов по ипотеке, но не более 3 млн. руб.

Например, в 2017 г. Степанов К.С. купил квартиру стоимостью 1,8 млн. руб. В следующем году он ее продал. За этот период вычет был получен частично. Оставшуюся сумму льготы Степанов К.С. сможет применять и в последующие периоды до ее полного исчерпания.

Продажа до начала получения льготы

Нередко собственники жилья продают его практически сразу после покупки, не успев получить первое возмещение или даже не заявив вычет, связанный с покупкой. В таком случае они сохраняют за собой право на оформление вычета в полном объеме и его получение. Контролирующие органы, подтверждая данное право, указывают на такое обстоятельство.

Возникновение права на вычет связано с фактом осуществления расходов на покупку имущества и получение права собственности. Это никаким образом не зависит от факта нахождения имущества в собственности лица в последующем. Такая позиция указывается в письмах:

  • Минфина от 08.06.2012г. №03-04-05/5-704 и от 18.02.2009г. №03-04-05-01/65;
  • ФНС от 08.10.2012г. №ЕД-4-3/16925@;
  • УФНС России по г. Москве от 10.03.2011г. №20-14/4/21882@.

Особенно важно и такое обстоятельство – у налогоплательщика сохраняется право на вычет за приобретение жилья и в том случае, если операции покупки и продажи состоялись в одном налоговом периоде (письмо Минфина от 29.04.2010г. №03-04-05/9-239).

Таким образом, налогоплательщики-покупатели жилья имеют право на получение налоговой льготы, предполагающей уменьшение своей налогооблагаемой базы на сумму расходов на эту покупку. При этом они сохраняют такое право даже при продаже имущества до полного использования суммы вычета. Дополнительно они могут оформить льготу, связанную непосредственно с продажей данной квартиры.

Очень плохоПлохоХорошоОчень хорошоОтлично (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Условия получения налогового вычета за проданную квартиру Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
VseProVychet.ru