Налоговый вычет при одновременной продаже и покупке недвижимости

Налоговый вычет при одновременной продаже и покупке недвижимости Имущественный вычет

Если в рамках одного налогового периода вы продавали и покупали квартиру, то имеете возможность получить два налоговых вычета. О том, как получить вычет при продаже квартиры и при покупке квартиры, много ли документов нужно собрать и на какую сумму возврата рассчитывать, читайте ниже.

Если вы совершили две сделки

Вычеты за продажу и покупку квартиры прописаны в Налоговом Кодексе России. Они относятся к категории имущественных, являются абсолютно разными и совершенно не дополняют друг друга. Вычет за продажу недвижимости автоматически получает каждый продавец, а вот выплату за возврат подоходного налога  с покупки начислят по заявлению. Первая льгота прописана в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, вторая – в пп.3 той же статьи.

Если в рамках одного налогового периода, то есть календарного года, налогоплательщик продал одну квартиру и купил другую, может получить одновременно два вычета. При этом неважно, что было сделано сначала: купля или продажа. Однако то, как будут начислять льготу, зависит от многих факторов, в том числе сроков владения квартирой, которую собираетесь продавать.

Сроки владения квартирой

При продаже недвижимости в некоторых случаях продавец должен заплатить подоходный налог. То, какова будет сумма налога, зависит от сроков владения имуществом. С 1.01.2016 года от уплаты НДФЛ за продажу квартиры освобождаются те, кто владел ею не менее пяти лет, а также владельцы сроком не менее трех лет, если они:

  • Получили квартиру по наследству или вследствие дарственной от близких родственников.
  • Получили право собственности путем приватизации квартиры.
  • Квартира была оформлена в собственность в ходе передачи недвижимости по договору пожизненного содержания иждивенца.
  • Те же, кто владеет квартирой недавно, должны отчислить в налоговый фонд 13% от полученного дохода при продаже. Однако законодательство позволяет снизить сумму отчислений, воспользовавшись либо имущественным вычетом на продажу, либо уменьшить величину дохода.

Налоговый вычет за продажу

Имущественный вычет c продажи квартиры фиксирован и составляет 1 млн. рублей. В этом случае продавец не получает никаких денег, он просто снижает доход от продажи жилья на эту сумму и платит налог с меньших цифр.

Например, если вы продаете квартиру стоимостью 2 млн. рублей, то должны заплатить 13% от суммы – 260 000 рублей НДФЛ. С использованием вычета сумма, облагаемая налогом, становится  вполовину меньше – вы заплатите 13% с 1 миллиона, то есть 130 000 рублей.

Когда квартира находится в долевой собственности, при продаже этот вычет размером в миллион будет общим для всех владельцев долей. Но если каждая доля продана по отдельному договору, каждый владелец сможет уменьшить стоимость своей доли на 1 млн. для расчета НДФЛ. Но как быть, если, к примеру, цена вашей доли и так меньше миллиона? В случае, когда доход за продажу ниже кадастровой стоимости квартиры (ниже на 70% от ее цены на 1 января года продажи), для начисления налогов доходы приравнивают к кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0.7.

Обратите внимание, если вы за год продали несколько квартир, вычет размером в 1 млн. будет общим для них всех.

Вычет по уменьшению величины дохода

В некоторых случаях становится выгоднее уменьшить величину дохода, чем применять вычет. Однако сразу отметим: это актуально тогда, когда вы сохранили документы на покупку вами данного жилья несколько лет назад, подтверждающие цену квартиры на тот момент. Как это работает?

Например, два года назад вы купили квартиру за 4 млн. рублей, а теперь продаете за 2 млн. рублей. Если воспользоваться уменьшением величины дохода, то рассчитать сумму для налогообложения следует так: 4 млн.-2 млн. Получается, что вам следует заплатить в казну 13% от 2 млн. рублей. То есть 260 000 рублей.

В то же время, если использовать стандартный вычет для продавца, то нужно рассчитывать сумму облагаемую налогом по формуле: 2 млн.-1 млн. Следовательно, при использовании вычета вам следует оплатить 13% НДФЛ с суммы в 1 млн. рублей. В данном примере получается выгоднее использовать вычет, но при других значениях уменьшение величины дохода может оказаться дешевле для налогоплательщика. В каждом случае нужно рассчитывать индивидуально.

Налоговый вычет для покупателя

Имущественный вычет за покупку квартиры составляет 13% от ее стоимости. Но установлен лимит – 2 млн. рублей. То есть государство вернет вам часть уплаченных налогов, но не более 260 000 рублей. Чтобы получить оба вычета одновременно и в итоге просчитать конечную сумму НДФЛ, которую должен уплатить продавец и по совместительству покупатель квартиры, нужно учесть несколько возможных ситуаций.

Когда продаваемая квартира в собственности 3 и более лет

Это самый простой вариант, если недвижимость принадлежит налогоплательщику давно. Тогда никаких налогов с продажи платить не нужно (п.17.1 ст. 217 НК РФ), после покупки новой квартиры просто следует подать заявление на вычет.

Если продаваемым жильем владеете недавно

Сложнее ситуация, когда квартира, которую нужно продать, находится в собственности столько, что следует платить налог с дохода. В таком случае применяют двойную формулу для расчета вычета и суммы налога, которую нужно оплатить. Конечный результат получается по формуле: (вычет для продавца — вычет для покупателя) х 13%. Рассмотрим примеры.

Вариант 1. Вы продали квартиру за 5 млн. рублей, а стоимость новой – 3 млн. рублей (но максимальная сумма для вычета все равно 2 млн.). Поле использования первого вычета для продавца доход составил 4 млн. рублей, а после применения второго для покупателя – 2 млн. Чтобы посчитать, с какой суммы нужно заплатить НДФЛ за год, следует от 4 млн. отнять 2 млн. Получится доход в 2 млн. рублей, облагаемый налогом по ставке 13%. То есть следует отчислить в налоговую 260 000 рублей.

Вариант 2. Проданная квартира стоила 1.5 млн. рублей, а купленная – 2 млн. Используя вычет для продавца, мы получаем 500 000 рублей дохода. А после применения второго вычета доход, облагаемый НДФЛ, составил 500 000 — 2 млн. = 0 рублей. Раз нет положительного дохода, значит, и платить налог не с чего и не нужно. В довершение к этому возникает часть неиспользованного вычета (1 500 000 рублей). На эту сумму будут либо уменьшать облагаемые налогом доходы, либо перенесут на следующие годы.

Даже при нулевом доходе подавать декларацию нужно. Ее отсутствие карается штрафом.

Как заявить два вычета одновременно

Иногда налоговая служба не соглашается предоставить одновременно два вычета, мотивируя это необходимостью сначала оформить один, а затем – второй. Однако это противоречит п. 3 ст. 210 НК РФ, о том же речь идет в письме Минфина РФ от 19.02.13 №03-04-05/9-115.

Для получения одновременно двух вычетов следует указать обе сделки в одной декларации за один календарный год. Ведь важное условие для получения двух льгот – и купля, и продажа квартир происходила в рамках одного года. Для разных целей в декларации предусмотрены отдельные графы. В одну следует вписать налогооблагаемые доходы того года, в другую – налоговые вычеты, а в третьей можно указать социальные при наличии таковых.

Собираем документы

Составив декларацию с указанием доходов за продажу квартиры и трат на приобретение, прилагаем к ней заявление с указанием реквизитов и следующие бумаги:

  • Копии документов, подтверждающие факт оплаты приобретенной квартиры.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Расписку от продавца о получении средств от вас.

Где оформить льготу

Получить налоговые вычеты можно в ФНС по месту регистрации. Необходимо с полным пакетом документов либо прийти в отделение, либо отправить бумаги почтой или через портал государственных услуг. После получения документов налоговая три месяца будет проводить проверку, а затем выдаст решение. В некоторых случаях налогоплательщику удается компенсировать налог, уплаченный в бюджет. Но иногда суммы вычета не хватает на полное погашение и приходится еще и доплачивать НДФЛ. Обычно такие ситуации случаются, когда нет документов, подтверждающих стоимость покупки квартиры в прошлом, а цена продажи превышает 3 млн. рублей.

Подводя итоги, можно отметить следующее про получение взаимовычета:

  • Он возможен, если покупка и продажа квартиры происходили в одном календарном году.
  • Вычет для продавца предоставляется автоматически, а второй нужно заявить.
  • Если квартира для продажи находилась в собственности более пяти (в исключительных случаях трех) лет, платить НДФЛ со сделки не нужно.
  • Вычет для покупателей предоставляется только если не использовали его ранее.
  • Если израсходован не весь лимит для покупателя, его перенесут на следующие годы.

Когда все требования соблюдены, отказать в предоставлении сразу двух вычетов в ФНС не имеют права.

Оцените статью
VseProVychet.ru